Prasyarat & rujukan
- Wajib: FMVA Sprint Hari 08–15 — DCF diajarkan penuh di sana (tidak diulang di sini).
- Studi kasus: FMVA Real Cases — UNVR (DCF), ASII (SOTP), TSLA (reverse-DCF), BBCA (valuasi bank).
- Angka bank: FSA Lab M30 — rasio bank.
1 · Decision tree: metode apa untuk emiten apa
| Jenis emiten | Metode utama | Kenapa |
|---|---|---|
| Non-bank, arus kas stabil | DCF (FCFF) | Nilai = kas yang bisa diambil pemilik di masa depan, didiskon |
| Bank / finansial | DDM / residual income / P-BV | DCF tidak cocok untuk bank — utang adalah bahan baku, bukan beban (keputusan LOCKED expansion) |
| Konglomerat multi-segmen | SOTP (sum-of-the-parts) | Tiap segmen punya risiko & kelipatan berbeda — satu DCF menutupi itu |
| Siklikal (komoditas, properti) | Mid-cycle earnings × multiple normal | DCF di puncak siklus = membeli puncak; pakai laba tengah-siklus |
| Growth tanpa laba | Reverse-DCF | Balik pertanyaannya: pertumbuhan berapa yang SUDAH dihargai pasar? Masuk akal tidak? |
| Distress / ekuitas hampir nol | Jangan (atau liquidation value) | Bukan wilayah analis ekuitas — ini meja kredit/workout |
Multiples (P/E, EV/EBITDA) adalah pembanding, bukan metode utama — ia menjawab "murah relatif terhadap apa", bukan "berapa nilainya". Selalu pasangkan dengan satu metode absolut.
2 · Margin of safety yang jujur
Margin of safety (MOS) bukan angka magis 30%. Ia adalah fungsi ketidakpastian:
- Bisnis stabil, kas terprediksi (consumer staples): MOS 15–20% cukup — yang tidak pasti hanya harga, bukan nilai.
- Bisnis siklikal (komoditas, properti): MOS 30–40% — nilai sendiri bergerak mengikuti siklus.
- Thesis bergantung satu asumsi (satu kontrak, satu regulasi): MOS 40%+ atau jangan beli — kamu bertaruh, bukan berinvestasi.
Uji jujur: tulis SATU kalimat — "saya butuh asumsi X benar agar target tercapai; kalau X salah 20%, target saya jadi RpY." Kalau Y di bawah harga pasar, MOS-mu ilusi.
3 · Kapan multiples menipu (value trap)
Tiga pola "terlihat murah" yang paling sering menjebak:
- P/E rendah + laba tidak jadi kas. Cek CFO vs laba 3 tahun. Laba tanpa kas = laba kertas (lensa forensik I1).
- P/BV < 1 pada bisnis yang menghancurkan modal. Murah vs nilai buku tidak berarti apa-apa bila ROE < cost of equity bertahun-tahun — bukunya menyusut.
- EV/EBITDA rendah di puncak siklus. EBITDA puncak membuat kelipatan terlihat murah tepat sebelum jatuh — pakai mid-cycle.
Aturan praktis: multiples untuk screening, DCF/DDM untuk keputusan. Tidak ada yang beli saham hanya karena "P/E-nya 8x".
4 · Lembar valuasi 1 emiten (contoh ilustratif)
ILUSTRATIF — EMITEN FIKTIF
| Pos | Nilai | Catatan |
|---|---|---|
| FCFF | Rp210 M | Dari model (diajarkan di FMVA H08–H15) |
| g / WACC | 4% / 9,5% | g < pertumbuhan ekonomi jangka panjang |
| Enterprise value | Rp3.971 M | 210 × 1,04 ÷ (0,095 − 0,04) |
| (−) Net debt | Rp600 M | Utang 1.400 − kas 800 |
| Equity value | Rp3.371 M | |
| (÷) Saham beredar | 1.375 jt | Diluted |
| Target price | Rp2.450 | |
| Harga pasar | Rp1.800 | |
| Upside | 36% | MOS memadai untuk consumer stabil |
Lembar seperti ini — satu tabel, semua asumsi terlihat — adalah yang kamu bawa ke simulator komite.